Egal ob Sie Mieter oder Eigentümer einer Wohnung sind, Sie bekommen zumeist im Juni eines jeden Jahres eine oder mehrere Abrechnungen vom Hauseigentümer oder der Hausverwaltung übermittelt. Welche Abrechnungen das bei Mietern und Eigentümern sein können soll hier in aller Kürze besprochen werden.
Hauptmietzinsabrechnung § 20 MRG
Der Vermieter hat nach den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG) jeweils bis zum 30. Juni eine Abrechnung über die Einnahmen und Ausgaben für das vorangegangene Kalenderjahr zu legen. Diese Abrechnung hat in übersichtlicher Form zu erfolgen und detailliert Einnahmen und Ausgabenposten aufzuschlüsseln. Dies hat in der Weise zu erfolgen, dass jeder durchschnittliche Mieter in der Lage ist, die Abrechnung zu verstehen und nachzuvollziehen.
Der Vermieter ist weiters verpflichtet, die Abrechnung an einer geeigneten Stelle im Haus zur Einsicht aufzulegen und den (Haupt-)Mietern Einsicht in die Belege zu gewähren. Auf Verlangen des Mieters hat der Vermieter von der Abrechnung und/oder den dazugehörigen Belegen Abschriften (Ablichtungen, weitere Ausdrucke) anzufertigen. Die dafür anfallenden (Kopier-)Kosten hat der beantragende Mieter zu zahlen.
Wenn der Vermieter dieser Verpflichtung zur Abrechnung und Einsichtgewährung, sowie Anfertigung von Kopien/Abschriften nicht nachkommen sollte, kann der jeweilige Mieter einen Antrag bei Gericht stellen, dass dieses den Vermieter dazu anhält.
Weigert sich der Vermieter auch bei der mündlichen Verhandlung vor Gericht (oder der Schlichtungsstelle) dieser Verpflichtung nachzukommen, so kann dieses auf Antrag des Mieters eine Ordnungsstrafe (bis zu EUR 2.000,-) androhen, für den Fall, dass der Vermieter binnen einer 14 Tage nicht übersteigenden Frist, seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Diese Ordnungsstrafe ist schließlich zu verhängen, wenn der Vermieter dem gerichtlichen Auftrag ungerechtfertigt nicht entspricht. Die Ordnungsstrafe kann auch wiederholt verhängt werden!
Sollten bei der Hauptmietzinsabrechnung lediglich Gesamtsummen ausgewiesen werden, ohne deren Grundlagen nach einzelnen Entstehungsgründen darzustellen, so ist dies nicht ausreichend! Bei den Ausgaben ist auf die jeweils dazugehörigen Belege zu verweisen.
Der Differenzbetrag zwischen den Einnahmen und Ausgaben stellt die sog. „Hauptmietzinsreserve“ dar (bei einem negativen Ergebnis spricht man auch von „Mietzinsabgang“). Sowohl die Hauptmietzinsreserve, als auch der Mietzinsabgang stellen nur eine rechnerische Größe dar. Dies wird insbesondere für eine mögliche Erhöhung der Mietzinse im Rahmen notwendiger Erhaltungsarbeiten benötigt. Es besteht jedoch keine Verpflichtung des Vermieters, auch tatsächlich eine solche Reserve anzulegen.
Betriebskostenabrechnung § 21 MRG
Gemäß § 21 Abs 3 MRG ist der Vermieter verpflichtet, die im Lauf des Kalenderjahres fällig gewordenen Betriebskosten und öffentlichen Abgaben spätestens zum 30. Juni des folgenden Kalenderjahres abzurechnen. Auch diese Abrechnung ist an einer geeigneten Stelle im Haus zur Einsicht aufzulegen und den (Haupt-)Mietern Einsicht in die Belege zu gewähren. Auch bei der Betriebskostenabrechnung hat der Mieter die Möglichkeit, auf seine Kosten Abschriften vom Vermieter anfertigen zu lassen.
Ergibt sich aus der Abrechnung ein Überschuss zugunsten des Mieters, so ist dieser Überschussbetrag zum übernächsten Zinstermin zurückzuerstatten. Ergibt sich aus der Abrechnung ein Fehlbetrag zu Lasten des Mieters, so hat dieser den Fehlbetrag zum übernächsten Zinstermin zu entrichten.
Aber Achtung: Berechtigt (bei Überschuss) oder verpflichtet (bei Fehlbetrag) ist der jeweilige Mieter zum übernächsten Zinstermin. Sollte es daher zwischen Legung der Abrechnung und der Fälligkeit zu einem Mieterwechsel kommen, so bekommt dieser neue Mieter den Überschuss überwiesen oder muss von seinem „Vormieter“ den Fehlbetrag nachzahlen!
Für den Bereich der Betriebskostenabrechnung wurde die Ö-NORM A 4000 („Abrechnung von Bewirtschaftungskosten von Gebäuden mit Miet- und Eigentumsobjekten“) erarbeitet. Vermieter, die nach dieser Norm abrechnen, können davon ausgehen, dass diese als ordnungsgemäß im Sinne des Gesetzes gilt.
Zur Frage, was überhaupt unter „Betriebskosten“ zu verstehen ist, darf auf den diesbezüglichen Artikel hier im Blog verwiesen werden.
Heizkostenabrechnung
Die diesbezüglichen Regelungen finden sich im nunmehrigen Heiz- und Kältekostenabrechnungsgesetz (früher: Heizkostenabrechnungsgesetz – HeizKG). Dieses Bundesgesetz gilt für die Aufteilung der Versorgungskosten in Gebäuden und wirtschaftlichen Einheiten mit mindestens vier Nutzungsobjekten, die durch eine gemeinsame Versorgungsanlage mit Wärme, Warmwasser oder Kälte versorgt werden und mit Vorrichtungen zur Ermittlung der Verbrauchsanteile ausgestattet sind oder nach den Bestimmungen dieses Bundesgesetzes, nach anderen Rechtsvorschriften oder auf Grund vertraglicher Verpflichtungen auszustatten sind.
Achtung: Dieses Gesetz gilt sowohl für Miet- als auch für Eigentumswohnungen, sofern mindestens 4 Nutzungsobjekte versorgt werden!
Erfolgt die Beheizung und Warmwasseraufbereitung mittels einer gemeinsamen Wärmeversorgungsanlage, sind die Kosten für die Heizung und für die Warmwasseraufbereitung zu trennen.
Die gesamten Kosten sind für einen Zeitraum von zwölf Monaten zu ermitteln (Abrechnungsperiode). Ein Abweichen von diesem Zeitraum ist nur aus sachlich gerechtfertigten Gründen, wie etwa in der Erstbezugsphase, bei baulichen Veränderungen, Änderungen der gemeinsamen Versorgungsanlage oder der Verbrauchsermittlung, zulässig. Beginn und Ende der Abrechnungsperiode hat der Abgeber festzulegen, wobei die Dauer von 16 Monaten nicht überschritten werden darf.
Über die einer Abrechnungsperiode zugeordneten gesamten Versorgungskosten hat der Abgeber spätestens sechs Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode eine schriftliche Abrechnung zu erstellen, jeden Abnehmer zu informieren und ihm Einsicht in die Abrechnung und die Belege zu gewähren. Für die Rechtzeitigkeit der Legung der Abrechnung ist der Beginn der Auflagefrist maßgeblich.
Der Abgeber hat die der Abrechnung zugrundeliegenden Belege in übersichtlicher und nachprüfbarer Weise so zu sammeln, dass sie den Kostengruppen eindeutig zugeordnet werden können; im Fall von Belegen auf Datenträgern sind Ausdrucke der Belege anzufertigen.
Der Belegsammlung ist eine Liste aller Versorgungskosten sowie eine Darstellung jener Rechenschritte, die zur Ermittlung der betragsmäßigen Anteile vorgenommen worden sind, voranzustellen.
Die Abrechnung samt der Belegsammlung ist an einer geeigneten Stelle zur Einsicht durch die Abnehmer aufzulegen. Der Zeitraum für die Einsicht muss mindestens vier Wochen betragen. Auf Verlangen eines Abnehmers sind von den Belegen sowie der Gesamtaufstellung auf seine Kosten Abschriften, Ablichtungen oder weitere Ausdrucke für ihn anzufertigen.
Wird die Abrechnung nicht gehörig gelegt oder die Einsicht in die Belege nicht gewährt, so ist der Abgeber auf Antrag eines Abnehmers vom Gericht dazu unter Androhung einer Geldstrafe bis zu EUR 10.000,- zu verhalten. Die Geldstrafe ist zu verhängen, wenn dem Auftrag ungerechtfertigter Weise nicht entsprochen wird; sie kann auch wiederholt verhängt werden!
Abrechnung Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (§ 19 WGG)
Für die Mieter von Wohnungen, welche unter das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) fallen, gelten noch zusätzliche Bestimmungen. Betreffend die Betriebs- und Heizkostenabrechnung kann auf die o.a. Ausführungen verwiesen werden. Zusätzlich muss eine gemeinnützige Bauvereinigung jedoch auch bis spätestens 30. Juni eines jeden Jahres eine Abrechnung über die Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge für das vorausgegangene Kalenderjahr legen.
Im Bereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes haben die Mieter die Möglichkeit, vom Vermieter anstatt einer Übersendung der Abrechnung im Postwege, eine solche durch elektronische Übermittlung zu verlangen. Zusätzlich ist die Abrechnung/sind die Abrechnungen wiederum an einer geeigneten Stelle im Haus zur Einsicht aufzulegen und den Mietern Einsicht in die Belege zu gewähren. Gegen Kostenersatz können die Mieter wiederum auch Abschriften vom Vermieter anfertigen lassen.
Sollte eine gemeinnützige Bauvereinigung ihrer Verpflichtung nicht nachkommen, so kann sie auf Antrag eines Mieters vom Gericht, wiederum unter Androhung einer Ordnungsstrafe, dazu verhalten werden.
Abrechnung über die Aufwendungen der Liegenschaft einschließlich Rücklage
Nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) sind die Aufwendungen für die Liegenschaft einschließlich der Beiträge zur Rücklage von den einzelnen Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen.
Die Abrechnungsperiode im Bereich des Wohnungseigentums ist grundsätzlich das jeweilige Kalenderjahr und ist die Abrechnung den Eigentümern innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode (sohin zumeist bis spätestens 30.6.) zu übersenden. Durch eine schriftliche Vereinbarung aller Wohnungseigentümer könnte die Abrechnungsperiode auch davon abweichend festgelegt werden.
Die Abrechnung ist einerseits an einer deutlich sichtbaren Stelle des Hauses anzuschlagen, als auch dem jeweiligen Eigentümer zu übermitteln. Sollte dies ein Eigentümer wünschen, so kann die Abrechnung anstatt auf dem Postweg auch elektronisch übermittelt werden.
Wird die Abrechnung nicht gehörig gelegt oder die Einsicht in die Belege nicht gewährt oder werden die verlangten Kopien oder Ausdrucke trotz Kostenerlags nicht angefertigt, so ist der Verwalter auf Antrag eines Wohnungseigentümers vom Gericht unter Androhung einer Geldstrafe bis zu EUR 6.000,- dazu zu verhalten. Die Geldstrafe ist zu verhängen, wenn dem Auftrag ungerechtfertigter Wiese nicht entsprochen wird und kann diese auch wiederholt verhängt werden.
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von Dr. Daniel Köll, MSc