Was ist passiert?
Die Klägerin als Bestandgeberin schloss mit der Beklagten als Bestandnehmerin einen Bestandvertrag über ein Zinshaus ab. Nach einem Umbau wurde das Objekt der Bestandnehmerin zur Nutzung als Hotel überlassen. Die Bestandnehmerin übernahm dabei sämtliche Kosten für das Innendesign, die Möblierung sowie den gesamten operativen Betrieb, einschließlich Personal, Marketing und Kundenakquise.
Die Klägerin begehrte die Feststellung, dass ein Pachtvertrag vorliegt. Das Berufungsgericht qualifizierte den Vertrag als Mietvertrag. Gegen diese Entscheidung erhob die Klägerin eine außerordentliche Revision beim OGH.
Wie ist die Rechtslage?
Der OGH verwies in seiner Entscheidung vom 19.12.2024, GZ 1 Ob 197/24p, darauf, dass die Abgrenzung zwischen Geschäftsraummiete und Unternehmenspacht nach § 1091 ABGB stets anhand der Gesamtheit der Umstände des Einzelfalls erfolgt. Maßgeblich ist, ob neben der bloßen Überlassung der Räumlichkeiten auch ein betrieblicher Wert, etwa ein Kundenstock oder ein funktionierendes Geschäftskonzept, übertragen wurde. Bestandverträge sind anhand eines Vergleichs der charakteristischen Merkmale der jeweiligen Vertragstypen zu analysieren. Dabei ist zu ermitteln, welche vertraglichen Elemente überwiegen, insbesondere im Hinblick auf ihre wirtschaftliche Bedeutung.
Die Klägerin führte aus, dass der Bestandvertrag als „Pachtvertrag“ bezeichnet, eine Betriebspflicht sowie die Rückgabe eines „lebenden Unternehmens“ im Vertrag vereinbart worden seien. Das Berufungsgericht bewertete die Vertragsbezeichnung sowie die Klauseln jedoch als unbeachtlich, da sie keine tatsächlichen wirtschaftlichen Verpflichtungen der Bestandgeberin begründeten.
Das Berufungsgericht entschied, dass die Bestandgeberin lediglich Räume und Flächen zur Verfügung stellte, ohne ein Eigeninteresse an der Führung des Hotelbetriebs oder am wirtschaftlichen Erfolg der Bestandnehmerin zu haben. Zudem war der vereinbarte Bestandzins fix und nicht umsatzabhängig und die Bestandgeberin vermittelte auch keinen Kundenstock.
Der OGH bestätigte diese Entscheidung und wies die außerordentliche Revision mangels einer erheblichen Rechtsfrage zurück.
Schlussfolgerung
Ein Vertrag über die Nutzung von Räumen für ein Hotel ist nicht automatisch ein Pachtvertrag, selbst wenn eine Betriebspflicht besteht. Entscheidend ist, ob der Bestandgeber über die bloße Gebrauchsüberlassung hinausgehende wirtschaftliche Interessen am Unternehmen hat. In diesem Fall stand die Vermietung der Räume im Vordergrund, weshalb die Qualifikation als Mietvertrag korrekt war.
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RA Dr. Roland Weinrauch
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