„Fristlose“ Kündigung des Mieters durch den Vermieter?

Was landläufig unter der fristlosen Kündigung bekannt ist, wird vor allem im § 1118 ABGB
geregelt. Der Vermieter hat das Recht, das Bestandverhältnis ungeachtet der vereinbarten Dauer und
ohne Einhaltung von Kündigungsfrist und -termin durch eine außerordentliche Kündigung vorzeitig
aufzulösen, wenn einer der im Gesetz genannten Gründe vorliegt.

„Qualifizierter“ Mietzinsrückstand

Die häufigsten Fälle einer fristlosen Kündigung des Mietvertrags betreffen die ausbleibende Zahlung
des Mietzinses. Voraussetzung ist hier, dass der Mieter den fälligen Zins trotz (am besten
schriftlicher) Mahnung und Nachfristsetzung bis zum darauffolgenden Zahlungstermin nicht
vollständig entrichtet hat.
Es muss dabei immer die zeitliche Abfolge – Mahnung, Nachfristsetzung, Auflösungserklärung –
eingehalten werden, wobei die Auflösungserklärung auch bereits im Mahnschreiben angegeben
werden kann, unter der Voraussetzung, dass die Nachfrist ausdrücklich gewährt wird.
Im Falle eines Mietzinsrückstandes kann der Mieter – wenn das Mietverhältnis dem
Kündigungsschutz des MRG unterliegt – durch Zahlung des rückständigen Zinses (bis zum Ende der
mündlichen Verhandlung) die Kündigung abwenden, wenn er beweist, dass ihm an dem
Zahlungsrückstand kein grobes Verschulden trifft.

„Erheblich nachteiliger Gebrauch“

Nutzt der Mieter die Wohnung so, dass ein langfristiger Schaden für das ganze Haus zu befürchten
ist (zB tragende Wände werden herausgerissen und es droht Einsturzgefahr, Eigenmächtiges
Hantieren mit Gasleitungen, usw.), kann ihn der Vermieter fristlos kündigen.
Die Vertragsaufhebung wegen erheblich nachteiligen Gebrauchs kann auch aufgrund unleidlichen
Verhaltens des Mieters erklärt werden. Das betrifft Mieter, die aufgrund von anstößigem,
rücksichtslosem Verhalten den anderen Hausbewohnern gegenüber das Zusammenleben
erschweren.

Achtung: Der Vermieter ist bei allen Kündigungsverfahren in der Beweislast! Das bedeutet, dass er
vor Gericht die Kündigungsgründe beweisen muss, was bei einem Zahlungsrückstand recht einfach
gelingt. In allen anderen Fällen kann sich dies oft relativ schwierig gestalten.

Der Auszug des Mieters aus der Wohnung

Verliert der Mieter das Gerichtsverfahren wird vom Gericht (im Urteil) eine Frist festgelegt innerhalb
derer er die Wohnung zu verlassen und an den Vermieter zurückzustellen hat. Im Falle der
Weigerung ist mit Räumungsexekution vorzugehen, um den Mieter zu delogieren. In diesem Fall hat
der Vermieter, vorläufig auf eigene Kosten (!), entsprechende Transportmittel (zB Spedition) und ggf.
einen Schlüsseldienst zu der Delogierung beizuziehen.

von Dr. Daniel Köll, MSc, redaktion@immobilien.blog