Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung – kostspielige „Wundertüte“?

Ein Wohnungskauf stellt für den Großteil von uns eine Investition dar, welche wir wohl nur einmal im Leben tätigen. Dementsprechend sorgsam sollte die Wohnung nach den persönlichen Bedürfnissen ausgesucht und das hart ersparte Geld eingesetzt werden (mit dem Erwerb einer Neubauwohnung vom Bauträger beschäftigt sich ein eigener Beitrag). Hier sollen einige Besonderheiten bzw. mögliche „Fallstricke“ beim Erwerb einer gebrauchten Eigentumswohnung aufgezeigt werden:

Hat die Eigentumswohnung sichtbare Mängel?

Schauen Sie sich die Wohnung genau an, am besten nehmen Sie zum Besichtigungstermin mit dem Makler/dem Verkäufer gleich einen Fachmann (zB Sachverständigen) mit! Der Fachmann kann mögliche Problemstellen (zB alte Wasserflecken, gefährliche Elektroleitungen, lose Bauteile, usw.) aufzeigen, damit Sie einen umfassend Überblick über den Zustand der Eigentumswohnung haben. Zudem hilft Ihnen dieses Wissen evtl. bei den Preisverhandlungen, wenn es zB um den geschätzten Behebungsaufwand von festgestellten Mängeln geht.

Stimmt die Nutzfläche der Eigentumswohnung?

Prüfen Sie, ob die tatsächliche Fläche mit jener im Inserat, dem Nutzwertgutachten bzw. im Kaufvertragsentwurf übereinstimmen. Nutzwertgutachten, welche für die Begründung von Wohnungseigentum unerlässlich sind, können bereits auf Grund der baubehördlich bewilligten Einreichpläne erstellt werden, also vielfach bereits zu einem Zeitpunkt, wo die Wohnanlage noch gar nicht/nicht fertig errichtet wurde.

So könnte es im Zuge der Errichtung der Wohnanlage zu baulichen Abweichungen gekommen sein (zB durch Sonderwünsche, durch Kosteneinsparungen, usw.), die dann rechtlich nicht mehr (zB durch eine Ergänzung des ursprünglichen Nutzwertgutachtens) „nachgezogen“ wurden. Es könnte daher passieren, dass die (reale) Nutzfläche der Wohnung nicht mehr mit der Nutzfläche der Wohnung im Nutzwertgutachten übereinstimmt!

Wo sind der Autoabstellplatz und mein Kellerabteil?

Ist aus dem Nutzwertgutachten und in der Natur klar erkenntlich, wo das zugeordnete Kellerabteil liegt, sowie ein etwaiger Autoabstellplatz? Es soll in der Praxis teilweise gar nicht so selten vorkommen, dass zB Eigentümer untereinander einfach Kellerabteile tauschen, oder etwa auch zusammenlegen. Selbiges passiert manchmal auch mit Autoabstellplätzen.

Das Haus wird saniert und ich muss mitzahlen!?

Oft werden Wohnungen noch schnell verkauft, bevor (zum Teil kostspielige) Erhaltungs- und/oder Verbesserungsarbeiten am Haus anstehen. Eine „billig“ angepriesene Wohnung könnte sich dann schnell zum finanziellen Alptraum entwickeln!

Lassen Sie sich vom Verkäufer bzw. der zuständigen Hausverwaltung daher darüber aufklären, ob in naher Zukunft irgendwelche größeren Instandhaltungsarbeiten geplant sind bzw. in der Eigentümerversammlung bereits beschlossen wurden. Hinterfragen Sie, wie die diesbezügliche Finanzierung aussieht und ob diese zur Gänze aus der Rücklage bezahlt werden kann, oder ob die Eigentümer noch etwas (zusätzlich) beisteuern müssen!

Wie werden die Aufwendungen auf alle Wohnungseigentümer aufgeteilt?

Wenn nichts anderes vereinbart ist, muss von der Hausverwaltung (sofern eine bestellt ist) nach Nutzwerten abgerechnet werden. Oftmals wird aber im zugrundeliegenden Wohnungseigentumsvertrag auch ein davon abweichender Aufteilungsschlüssel vereinbart (zB nach Nutzfläche, nach Anzahl der Stellplätze, nach Verbrauch, usw.). Dies kann, muss aber nicht aus dem Grundbuch ersichtlich sein! Es empfiehlt sich daher eine genaue Prüfung, damit es bei der ersten Vorschreibung keine Überraschungen gibt.

Lassen Sie sich auch die letzten Vorschreibungen sowie die letzte Jahresabrechnung vorlegen, damit Sie ein Gefühl dafür bekommen, wie hoch die monatliche Belastung sein wird.

Es gäbe noch einiges mehr worüber sich schreiben ließe, dies würde hier aber den Rahmen sprengen.

Auf Grund der Komplexität des Themas und der Höhe Ihres eingesetzten Kapitals sollte sinnvollerweise ein Profi (Rechtsanwalt, Notar, Sachverständiger, usw.) beim Kauf hinzugezogen werden. Die dabei anfallenden Kosten stehen in keiner Relation zum Risiko, dem man sich bei einer Investition in dieser Höhe aussetzt!

von Dr. Daniel Köll, MSc, redaktion@immobilien.blog