Immobilieninvestitionen sind sowohl in wirtschaftlich unsicheren Zeiten als auch bei stabilem Wirtschaftswachstum eine sehr gefragte Anlageform. Was gibt es betreffend der Umsatzsteuer bei der Vermietung zu beachten, damit die Immobilien steuerliche Vorteile und langfristige Perspektiven auf Wertsteigerung bieten und sie für die Pensionsvorsorge interessant bleiben?
Was müssen sog. „Kleinunternehmer“ bei der Vermietung beachten?
Kleinunternehmer mit einem Netto-Umsatz bis höchstens EUR 35.000 pro Jahr (bis 31.12.2019: EUR 30.000) haben als Vermieter Folgendes zu berücksichtigen:
- Unechte Umsatzsteuerbefreiung – 0 % USt;
- Mietvorschreibung ohne Umsatzsteuer – 0 % USt;
- keine Möglichkeit zum Vorsteuerabzug;
- Optionsmöglichkeit zur Regelbesteuerung.
Für die Ermittlung der Umsatzgrenze sind „Hilfsgeschäfte“ einschließlich der Geschäftsveräußerung und gewisse steuerfreie Umsätze (zB Leistungen von Wohnungseigentumsgemeinschaften, umsatzsteuerfreie freiberufliche Umsätze) nicht zu berücksichtigen. Ein einmaliges Überschreiten der Umsatzgrenze von EUR 35.000 um 15 % innerhalb von 5 Kalenderjahren ist unbeachtlich.
Wann muss ein „Kleinunternehmer“ eine Umsatzsteuererklärung abgeben?
Diese hat der Kleinunternehmer nur dann abzugeben, wenn
- sein Umsatz – abgesehen von Umsätzen aus Hilfsgeschäften einschließlich Geschäftsveräußerung – mehr als EUR 35.000 beträgt, oder
- er für den Veranlagungszeitraum (Anm.: aus anderen Gründen) eine Umsatzsteuer zu entrichten hat.
Was, wenn der Vermieter im Ausland lebt?
Wenn ein im Ausland ansässiger Kleinunternehmer Umsätze aus der Vermietung eines inländischen Grundstückes erzielt, sind dessen Umsätze dann steuerbefreit, wenn er sein Unternehmen im Inland betreibt. Nicht ausreichend für das Betreiben des Unternehmens im Inland ist es nach Ansicht des Bundesministeriums für Finanzen (BMF), wenn eine inländische Immobilienverwaltungsfirma die Verwaltung der Immobilien vornimmt.
Welche Steuersätze sind bei Vermietung anzuwenden?
Dies hängt von der Art der Vermietung ab. In der nachfolgenden Tabelle finden Sie eine Übersicht der geltenden Steuersätze abhängig nach Art der Leistung:
| Vermietung zu sonstigen Zwecken (Büro, Geschäftsräumlichkeiten) – Option nach § 6 Abs 2 UStG 1994 möglich | 0% *) 20% |
| Vermeitung von Grundstücken zu Wohnzwecken (ausgenommen Eigenverbrauch) | 10% |
| Vermietung von Betriebsvorrichtungen etc. | 20% |
| Vermietung von beweglichen Einrichtungsgegenständen (zB Möbel) | 20% |
| Beherbergung in eingerichteten Wohnräumen etc. | 10% |
| Vermietung von Garagen und Parkplätzen | 20% |
| Vermietung von Grundstücken zu Campingzwecken | 10% |
| Verschiedene Leistungen von Wohnungseigentumsgemeinschaften für Liegenschaftsanteile, die Wohnzwecken dienen | 10% |
| Wärmelieferung (auch als Nebenleistung) | 20% |
| Vermietung an Diplomaten (echte Steuerbefreiung bei Bestätigung durch Ministerium) | 0% |
*) Steuerfrei ist auch die Vermietung und Verpachtung von Baurechten.
Steuern bei kurzfristiger Vermietung
Seit 2017 ist die kurzfristige Vermietung (von nicht mehr als 14 Tagen) von Grundstücken zwingend umsatzsteuerpflichtig, wenn der Unternehmer das Grundstück sonst nur für Umsätze, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen, für kurzfristige Vermietungen und/oder zur Befriedigung eines Wohnbedürfnisses verwendet.
Verwendet der Unternehmer das Grundstück auch für Umsätze, die den Vorsteuerabzug ausschließen, ist die kurzfristige Vermietung steuerfrei, wenn nicht zur Steuerpflicht optiert wird. Durch die Änderung müssen sonst zum vollen Vorsteuerabzug berechtigte Unternehmer bei der kurzfristigen Vermietung nicht mehr unterscheiden, ob ihr Kunde (nahezu voll) zum Vorsteuerabzug aus dieser Leistung berechtigt ist.
Zusätzlich entfällt auch die Notwendigkeit der Aufteilung der Vorsteuerbeträge bzw. die etwaige Notwendigkeit einer Vorsteuerberichtigung, die sich dadurch ergaben, dass beispielsweise Seminarräume tageweise an nicht (nahezu voll) zum Vorsteuerabzug berechtigte Personen vermietet werden.
Ist-Besteuerung und Versteuerung von Anzahlungen bei privater Vermietung
Bei privater Vermietung ist man verpflichtet, die Umsatzsteuer entsprechend der Vereinnahmung der Entgelte abzuführen, wenn der Gesamtumsatz aus nicht betrieblichen Einkünften in einem der beiden vorangegangenen Kalenderjahre nicht mehr als EUR 110.000 betragen hat. Maßgeblich ist somit nicht die Mietvorschreibung, sondern der Eingang des Mietentgeltes. Bei erhaltenen Mietzinsvorauszahlungen und Anzahlungen ist die Umsatzsteuer ebenfalls zum Zeitpunkt der Vereinnahmung abzuführen, außer es handelt sich um einen echten Kredit.
Unternehmer, die Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft und/oder Gewerbebetrieb erzielen, haben nach vereinnahmten Entgelten zu besteuern, wenn der jeweilige Betrieb nicht buchführungspflichtig ist.
!TPA Steuertipp zur Umsatzsteuer bei Vermietung! Betriebe mit selbständigen Einkünften versteuern umsatzsteuerlich grundsätzlich immer entsprechend der Vereinnahmung, unabhängig von der Rechtsform.
Vermietung durch ausländische Unternehmer
Auch wenn der Vermieter im Inland weder sein Unternehmen betreibt noch über eine inländische Betriebsstätte verfügt, kommt es nach Ansicht des BMF bei inländischer Vermietung an vorsteuerabzugsberechtigte Unternehmer nicht zum Übergang der Steuerschuld. Der ausländische Unternehmer wird – sofern er umsatzsteuerpflichtig vermietet – als inländischer Unternehmer behandelt. Daher muss, ebenso wie bei der Vermietung zu privaten Wohnzwecken, die Umsatzsteuer ausgewiesen und an das Lagefinanzamt abgeführt werden. Die Frage, ob der ausländische Unternehmer in diesem Fall als inländischer Unternehmer zu behandeln ist, ist derzeit beim EuGH anhängig.
!TPA Steuertipp für ausländische Vermieter! Vermieter, die nicht im Gemeinschaftsgebiet ansässig sind, müssen für die Abfuhr der Umsatzsteuer einen inländischen Fiskalvertreter bestellen.
Achtung: Pflicht zur Belegaufbewahrung
Zu beachten ist, dass sämtliche Belege, Unterlagen und Aufzeichnungen im Zusammenhang mit Immobilienbesitz bis 31.3.2012 nach den Regeln des UStG 1994 mindestens zwölf Jahre nach Ende des betreffenden Kalenderjahres aufzubewahren sind.
Mit freundlicher Unterstützung von TPA Steuerberatung GmbH
Karin Fuhrmann, Gottfried Sulz
Wiedner Gürtel 13, Turm24
1100 Wien