Wer darüber nachdenkt, sich eine Immobilie als Wertanlage anzuschaffen, wird früher oder später mit dem Begriff der „Rendite“ in Kontakt kommen. Schon beim Durchstöbern der zahlreichen Inserate und Anzeigen, spätestens jedoch bei der ersten Besichtigung mit einem Immobilienmakler kommen einem Aussagen wie „4% Rendite pro Jahr“ oder ähnliches unter. Doch was bedeutet „Rendite“ überhaupt und welche Unterschiede gibt es hier?
Was bedeutet „Rendite“?
Wie bei jedem Investment ist auch beim Immobilieninvestment (zB Kauf einer Eigentumswohnung) das Ziel, daraus wiederkehrende Einnahmen (einen Ertrag) zu erzielen. Setzt man nun diesen „Ertrag“ (insbesondere die Mieteinnahmen) in Beziehung zum eingesetzten Kapital und den anfallenden Kosten, erhält man die „Rendite“ seiner Kapitalanlage.
Eine „Rendite“ lässt sich aber nicht nur über die Vermietung bzw. den Mieteinnahmen erzielen, sondern etwa auch im Falle des Verkaufs der Immobilie. Dies ist dann der Fall, wenn die Immobilie zu einem höheren Preis verkauft wird, als sie angeschafft wurde. Setzt man nun den Veräußerungsgewinn (Differenz zwischen den Anschaffungskosten und dem Veräußerungserlös) in Bezug zur Dauer des Besitzes, erhält man auch hier die/eine „Rendite“.
Rendite ist nicht gleich Rendite!
In der Praxis gibt es viele verschiedene Renditebegriffe. Die am Häufigsten verwendeten Begriffe sind die Bruttoanfangsrendite (BAR), die Nettoanfangsrendite (NAR), oder etwa auch die Eigenkapitalrendite.
Zu den Begrifflichkeiten gibt es leider nur wenig einheitliche Literatur. In Deutschland hat sich erstmals die „Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung“ mit den unterschiedlichen Begriffen auseinandergesetzt und eine Richtlinie zum Thema Rendite-Definitionen veröffentlicht an welcher sich die nachfolgenden Definitionen und Erklärungen orientieren.
Die Bruttoanfangsrendite (BAR)
Sie wird umgangssprachlich auch als „Maklerrendite“ bezeichnet. Dies ist auch jene Rendite, die sich zumeist in den Inseraten, Anzeigen und Exposés findet. Grundsätzlich ist die BAR eine recht einfach verständliche Kennzahl, die leicht zu ermitteln ist und die Entscheidung (beim Vergleich zwischen mehreren möglichen Investments) erleichtert.
Die BAR gibt das Verhältnis zwischen den Jahresnettomieteinnahmen und dem Kaufpreis wieder:
BAR = (Jahresnettomieteinnahme x 100) / Kaufpreis
Aber Achtung, in der Einfachheit der Berechnung liegt auch die Gefahr:
Es wird der reine Kaufpreis angesetzt, Nebenkosten (zB Vertragserstellung durch Notar, Maklergebühren, Steuern, usw.) finden keine Berücksichtigung, obwohl diese die Geldbörse des Käufers trotzdem belasten.
Weiters ist es ein „statische“ Kennzahl, die von gelichbleibenden Mieteinnahmen ausgeht (Gefahr von Mietausfall bleibt zB unberücksichtigt) und auch keine Potentiale (zB durch eine entsprechend hochwertige Sanierung, o.ä.) berücksichtigt.
Die Nettoanfangsrendite (NAR)
Im Gegensatz zur Berechnung der BAR werden hier die Bewirtschaftungskosten bei den Jahresnettomieteinnahmen abgezogen. Auch werden dem bezahlten Kaufpreis noch sämtliche Transaktions- und Nebenkosten dazugerechnet (Gesamtinvestitionskosten):
NAR = (Jahresnettomieteinnahmen – Bewirtschaftungskosten) x 100 / Gesamtinvestitionskosten
Wie die BAR ist auch die NAR recht einfach zu berechnen und international gebräuchlich. Da im Gegensatz zur Berechnung der BAR hier die Bewirtschaftungskosten abgezogen und die Gesamtinvestitionskosten berücksichtigt werden, muss die NAR niedriger sein, als die BAR. Dies macht sich in Inseraten natürlich weit weniger gut.
Die Gefahr bei der Berechnung der Nettoanfangsrendite liegt für den potentiellen Interessenten in der möglichen „Manipulation“ bei den Bewirtschaftungskosten, die das Ergebnis recht leicht verfälschen können, daher: aufpassen!
Eigenkapitalrendite
Sowohl bei der Ermittlung der BAR, als auch der NAR bleibt die Finanzierungsstruktur des Immobilieninvestments und die Besteuerung vollkommen unberücksichtigt. Setzt ein Investor neben Fremd- auch Eigenkapital zur Finanzierung ein, so kann auch die Rendite für das eingesetzte Eigenkapital (Eigenkapitalrendite) von Interesse sein und berechnet werden.
Die Eigenkapitalrendite errechnet sich, indem von den Mieteinnahmen die nicht umlagefähigen Kosten sowie die Zinskosten abgezogen werden und dieser Betrag ins Verhältnis zum Eigenkapital gesetzt wird (fallen Steuern an, müssen diese zusätzlich von den Mieterträgen abgezogen werden). Als Ergebnis wird der Durchschnitts-Jahresertrag auf das eingesetzte Eigenkapital angezeigt:
Nettomietertrag p.a. – Darlehenszinsen p.a. = Jahresreinertrag
(Jahresreinertrag / Eigenkapital) x 100 = Eigenkapitalrendite
Praxistipp:
Fragt immer nach, von welcher „Rendite“ die Rede ist und lasst euch die dazugehörige Rechnung offenlegen und erklären. Der angepriesene „schöne Schwan“ kann sich auf Grund falscher/unzureichender Parameter ansonsten nach dem Kauf ganz schnell als „hässliches Entlein“ entpuppen.
von Dr. Daniel Köll, MSc, redaktion@immobilien.blog