In der Praxis ist Baurechtswohnungseigentum immer öfters anzutreffen, die Gründe dafür sind vielfältig und -schichtig. Insbesondere ist es in hochpreisigen Regionen anzutreffen, in denen ein sehr eingeschränktes Marktumfeld besteht, in welchem Grundstücke sehr selten und damit vor allem sehr teuer verkauft werden. Sofern keine „finanziellen Notlagen“ bei Grundstückseigentümern bestehen, erfolgt kein Verkauf. Jedoch lassen sich diese vielfach zumindest gegen Entrichtung eines entsprechend (hohen) Baurechtszinses für die (zeitweise) Einräumung eines Baurechtes gewinnen. Wird an dieser Baurechtsliegenschaft dann zusätzlich Wohnungseigentum begründet, spricht man von „Baurechtswohnungseigentum“.
Was aber sind die rechtlichen Grundlagen und wo können mögliche „Fallen“ für die Erwerber aber auch die Grundstückseigentümer lauern? Die wichtigsten Antworten gibt’s hier!
Was versteht man unter einem (zivilen) Baurecht?
In der Praxis und umgangssprachlich wird oft vom „Baurecht“ gesprochen, wobei hier eine gewisse Verwechslungsgefahr besteht. Unter „Baurecht“ werden oft die baurechtlichen Vorschriften in einem Bundesland verstanden bzw. zusammengefasst (wie zB Bauordnung, Technische Bauvorschriften, Bebauungsplan, usw.), die Auskunft darüber geben, wie etwas gebaut werden darf (Mindestabstände, Maximalhöhen, Bewilligungspflichten, usw.). Damit ist das „öffentlich-rechtliche“ Baurecht gemeint.
Im Zusammenhang mit Baurechtswohnungseigentum ist jedoch das „zivile“ Baurecht gemeint, dessen Grundlagen sich aus den Bestimmungen des Baurechtsgesetzes (BauRG) ergeben. Das Baurecht ist demnach das Recht, auf einem (fremden) Grundstück „auf oder unter der Bodenfläche ein Bauwerk zu haben“ (§ 1 BauRG). Es kann dabei „nicht auf weniger als zehn und nicht mehr als hundert Jahre“ bestellt werden (§ 3 BauRG).
Einige werden auch sicherlich den Begriff des „Superädifikats“ kennen, welches im § 435 ABGB geregelt wird. Das errichtete Bauwerk steht auch hier im Eigentum einer anderen Person, als jener, der das Grundstück gehört. Im Gegensatz zum Baurecht handelt es sich beim Superädifikat jedoch um keinen selbstständigen Bestandteil einer Grundbuchseinlage. Für das Baurecht wird im Grundbuch eine eigene Baurechtseinlagezahl eröffnet, die auch belastet (zB mit Dienstbarkeiten, Pfandrechten, usw.) werden kann. Die Einräumung eines Baurechts ist im Gegensatz zu einem Superädifikat (außer es wird im Grundbuch angemerkt) daher auch im Grundbuch ersichtlich.
Worin liegt der Vorteil für den Grundstückseigentümer?
Ein von ihm derzeit nicht benötigtes Grundstück wird zeitweise (je nach vereinbarter Baurechtsdauer) durch einen Dritten genutzt. Dieser zahlt dem Grundeigentümer für die Nutzung ein monatliches/jährliches Entgelt, den sogenannten Baurechtszins. In den überwiegenden Fällen wird dieser wertgesichert (zumeist Verbraucherpreisindex – VPI).
Die (zwingenden) gesetzlichen Vorgaben im Baurechtsgesetz (BauRG) sind äußerst überschaubar, weshalb in der Praxis auf die Vertragsgestaltung besonderes Augenmerk zu legen ist. Je besser der Grundstückseigentümer verhandelt, umso vorteilhafter werden die Regelungen im Baurechtsvertrag für diesen aussehen. Es kann zB vereinbart werden, dass das Gebäude nach Ablauf des Baurechts auf Kosten des Baurechtsnehmers abgerissen und der Boden rekultiviert werden muss. Oder, dass das gesamte Gebäude entschädigungslos in das Eigentum des Grundstückseigentümers übergeht, um nur einige Möglichkeiten zu nennen.
Wie wird nun aber Baurechtswohnungseigentum begründet?
Wie bereits erwähnt, ist das Baurechtsgesetz (BauRG) per se schon nicht sehr umfangreich. Betreffend das Baurechtswohnungseigentum findet sich in Form des § 6a überhaupt nur eine Bestimmung im Gesetzestext wieder. Demnach kann einem Bauberechtigten an der Liegenschaft Wohnungseigentum eingeräumt werden. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist dann in weiterer Folge für das Baurechtswohnungseigentum „sinngemäß“ anzuwenden.
Auch in diesem Bereich kommt deshalb der Vertragsgestaltung wiederum eine hohe Bedeutung zu. Das zuvor zwischen Bauträger und Grundeigentümer vereinbarte Baurecht geht mit Begründung von Baurechtswohnungseigentum an sämtliche Erwerber über, die dann auch sämtliche Pflichten aus dem zugrundeliegenden Vertragsverhältnis zu übernehmen haben (zB Zahlung des Baurechtszins, Instandhaltung, usw.). Für den Erwerber ist es unumgänglich, sich intensiv mit den vertraglichen Grundlagen auseinander zu setzen!
Beim Baurechtswohnungseigentum handelt es sich vereinfacht gesprochen um „Eigentum auf Zeit“: Am Ende der vereinbarten Baurechtsdauer gehört den Erwerbern nichts mehr .Speziell in Regionen, in welchen der Eigentumsbegriff noch einen hohen Stellenwert hat, ist die Akzeptanz in der Bevölkerung deshalb noch sehr überschaubar.
Was ist beim Wohnungskauf zu beachten?
Da die zugrundeliegenden Vertragswerke zwischen Grundstückseigentümer und Bauträger (insbesondere Baurechtsvertrag) mit ihren daraus erwachsenden Verpflichtungen von den Erwerbern zu übernehmen sind, sollten diese einer genauen Prüfung unterzogen werden.
Den Erwerbern sollte insbesondere klar sein, dass der von ihnen zu leistende Baurechtszins auf Grund der Wertsicherungsklausel jährlich steigt. Ebenso sollten Sie sich damit auseinandersetzen, für wie lange das Baurecht (und somit das Baurechtswohnungseigentum) eingeräumt wurde und was am Ende dieser Zeit passieren soll.
Der Kaufpreis einer Baurechtswohnungseigentumswohnung sollte grundsätzlich um einiges günstiger sein, da ja die gesamten Grundkosten (in Form des Baurechtszinses) von den Erwerbern laufend zu bezahlen sind. In der Praxis ist diese rechnerische „Ersparnis“ jedoch in den überwiegenden Fällen leider nur marginal, da diese von den Bauträgern zumeist zur Erhöhung des eigenen Deckungsbeitrages verwendet wird.
Nachdem es sich beim Baurechtswohnungseigentum um „Eigentum auf Zeit“ handelt, ist auch klar, dass zB die erworbene Wohnung zum Ende der Baurechtsdauer hin immer weniger wert sein wird.
Mögliche Risiken für den Baurechtsgeber/Grundstückseigentümer
Das größte Risiko besteht im Wechsel der Vertragspartner. Der Baurechtsvertrag wird vom Grundstückseigentümer mit einem Vertragspartner (dem Bauträger) abgeschlossen. Im Zuge des Abverkaufs der Baurechtswohnungseigentumsobjekte sieht sich der Grundstückseigentümer dann aber mit einer Vielzahl an Vertragspartnern konfrontiert, auf deren Auswahl er keinen Einfluss hat. In Bezug auf den Baurechtszins bedeutet dies zB, dass diesen nicht mehr nur ein Partner (der Bauträger) schuldet, sondern mehrere (die Erwerber) zu jeweils einem Anteil. Auch hier sollte vertragliche Vorsorge getroffen werden (solidarische Haftungen, Vorschreibung und Bezahlung durch die jeweilige Hausverwaltung, usw.)!
Ein weiteres Problemfeld könnte sich am Ende der Baurechtsdauer eröffnen, wenn Baurechtswohnungseigentümer ihre Wohnung vermietet haben. Der „Rückfall“ an den Grundstückseigentümer „bricht“ die Miete nämlich nicht! Eine vertragliche Absicherung für diesen Fall ist zudem sehr schwierig (wird in der Praxis oft mit Pönalzahlungen, Konventionalstrafen, usw. versucht zu unterbinden). Ein Baurechtswohnungseigentümer kann den Grundstückseigentümer damit sehr „ärgern“.
FAZIT
Das Thema Baurechtswohnungseigentum wird uns in der Praxis – nicht zuletzt auf Grund der Knappheit des Gutes „Grund und Boden“ – immer häufiger beschäftigen. Klarere gesetzliche Regelungen wären wünschenswert, aber derzeit nicht in Sicht. Der Vertragsgestaltung kommt daher außerordentlich wichtige Bedeutung zu und sollte nur von Profis gemacht werden. Erwerber sollten sich vor Abschluss eines Kaufes ausführlich informieren.
In der gebotenen Kürze kann dieses Thema nicht allumfassend mit all seinen Aspekten abgehandelt werden. Für weitere Fragen zu diesem Thema, welches mich schon seit mehr als 15 Jahren beschäftigt, stehe ich natürlich wie gewohnt gerne zur Verfügung.
Dr. Daniel Köll, MSc