Verwalter einer Wohnungseigentumsgemeinschaft sind verpflichtet, bis spätestens zum Ende der Abrechnungsperiode eine sogenannte „Vorausschau“ an die Eigentümer zu übermitteln. In dieser sind insbesondere die in absehbarer Zeit notwendigen und über die laufende Instandhaltung hinausgehenden Erhaltungsarbeiten, sowie die Beiträge zur Rücklage aufzunehmen. Wie die Praxis aber leider allzu oft zeigt, kommen immer noch einige Verwalter dieser Verpflichtung gar nicht, oder inhaltlich nur unzureichend nach! Was kann ich als betroffener Eigentümer dagegen unternehmen?
Die gesetzliche Grundlage
Die maßgebliche Bestimmung findet sich im § 20 Abs 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und ist festzuhalten, dass es sich um eine Verpflichtung des Verwalters handelt, die auch nicht von einer Mehrheit der Eigentümer durch einen entsprechenden Beschluss abbedungen werden kann! Die Vorausschau ist sowohl durch Anschlag an einer für alle Bewohner sichtbaren Stelle des Hauses, als auch (zusätzlich) durch Zusendung an jeden Wohnungseigentümer schriftlich zur Kenntnis zu bringen.
Was muss die Vorausschau beinhalten?
Dem Gesetzestext zufolge müssen folgende Informationen aus ihr hervorgehen:
– die über die laufende Instandhaltung hinausgehenden Erhaltungsarbeiten
– die in Aussicht genommenen Verbesserungsarbeiten
– die dafür erforderlichen Beiträge zur Rücklage
– die sonst vorhersehbaren Aufwendungen, vor allem die Bewirtschaftungskosten und die sich daraus ergebenden Vorauszahlungen.
Inhaltlich und vom Aufbau her ist die Vorausschau nach der bisherigen Judikatur so zu gestalten, dass Eigentümer „von durchschnittlicher Bildung und Intelligenz in der Lage sind, sich einen Überblick über Art und Umfang der voraussichtlich anfallenden Kosten zu machen“.
Verpflichtung ist einzufordern!
Bei der Erstellung und Übermittlung einer Vorausschau an die Wohnungseigentümer handelt es sich um eine Verpflichtung des Verwalters, die weder mittels Vereinbarung, noch durch eine entsprechende Beschlussfassung in der Wohnungseigentumsgemeinschaft abbedungen werden kann!
Legt ein Verwalter überhaupt keine oder eine unvollständige Vorausschau, verletzt er seine Pflicht und kann jeder einzelne Miteigentümer ein entsprechendes Außerstreitverfahren einleiten um so die (korrekte) Legung rechtlich durchzusetzen (§ 52 Abs 1 Z 6 WEG).
Haft für den Verwalter?
Wird dem Verwalter mittels Sachbeschluss vom Gericht aufgetragen, eine ordnungsgemäße Vorausschau zu legen, so ist dieser Beschluss nach den Bestimmungen der Exekutionsordnung (EO) vollstreckbar!
Gemäß § 354 EO wird der Anspruch dadurch vollstreckt, dass der Verpflichtete (=Verwalter) auf Antrag vom Exekutionsgericht durch Geldstrafen oder durch Haft bis zur Gesamtdauer von 6 Monaten zur Vornahme der Handlung angehalten wird.
Einige Verwaltungen meinen immer noch, dass die Unterlassung der Erstellung einer vollständigen und richtigen Vorausschau zu einer „lässlichen Sünde“ zählt. Wenn zumindest Einigen durch diesen Beitrag die Augen geöffnet und vielleicht sogar eine Haftung vermieden wurde, so ist ein Ziel dieses Blogs erreicht 😊
Für alle Juristen und auch speziell Interessierte:
von Dr. Daniel Köll, MSc, redaktion@immobilien.blog
Danke für diese Ausführungen. Kommt noch eine Mustervorausschau?
Hallo Klaus, daran arbeite ich noch. Die Veröffentlichung erfolgt in der “immolex” im Frühjahr 2021!