Im hier gegenständlichen Fall hat sich ein Bauträger gegenüber einer Tiroler Gemeinde in einem sog. “Raumordnungsvertrag” verpflichtet, eine ihm gehörende Liegenschaft, welche eine Freilandwidmung aufgewiesen hat, mit einer förderbaren Gesamtanlage zu bebauen. Daraufhin erfolgte die Umwidmung der Liegenschaft durch die Gemeinde.
Der Bauträger begehrte in weiterer Folge wegen vermeintlicher Gesetzwidrigkeit und Sittenwidrigkeit die Nichtigerklärung des gesamten Raumordnungsvertrags, die Löschung der zugunsten der beklagten Gemeinde einverleibten Vorkaufsrechte und die Feststellung der Ersatzpflicht der Beklagten für alle Vermögensschäden, weil er in der Verfügung über die Wohneinheiten beschränkt sei.
Die Klage wurde in allen Instanzen abgewiesen.
Der zwischen den Parteien geschlossene Verwendungsvertrag ist laut OGH von § 33 Absatz 2 und 3 Tiroler Raumordnungsgesetz (TROG) gedeckt. Es liegen auch keine (anderen) Gründe vor, aus denen sich schon von vornherein seine Unzulässigkeit ergäbe. Die Schutzwürdigkeit des Klägers, der sehenden Auges das Risiko einging, dass die Bebauung und der daraus erzielte Projekterlös letztlich nicht seinen Vorstellungen entsprach, tritt deutlich gegenüber den öffentlichen Interessen zurück, die die Beklagte im Einklang mit den Zielen des TROG verfolgte, nämlich das Raumordnungsziel „leistbares Wohnen“ zu verwirklichen.
Die Gemeinde verfolgte mit dem Vertrag gemäß OGH “ein legitimes, vom Gesetz gedecktes Ziel”. Raumordnungsverträge können insbesondere eingesetzt werden, um das Raumordnungsziel „leistbares Wohnen“ zu verwirklichen. Kanonier (Leistbares Wohnen im österreichischen Raumordnungsrecht, bbl 2017, 165) betont, dass der Raumordnung die Aufgabe zukomme, geeignete Flächen für leistbaren Wohnbau zur Verfügung zu stellen, gegen andere Nutzungsansprüche zu sichern und Rahmenbedingungen für eine zeitnahe Nutzungsrealisierung zu setzen. Gerade das TROG nenne in den Zielformulierungen (§ 1 Abs 2 lit g, § 27 Abs 2 lit b und d TROG) klar und mehrfach das leistbare Wohnen und verdeutliche dadurch den Stellenwert, den der Gesetzgeber dieser Thematik beimesse.
Die Einhaltung eines Raumordnungsvertrags kann insbesondere mit den in § 33 Absatz 4 TROG genannten Vorschlags- und Zustimmungsrechten abgesichert werden. Selbst wenn einzelne Bestimmungen des Vertrags unzulässig sein sollten, ergäbe sich daraus (noch) nicht die Gesamtnichtigkeit des Vertrags. Eine Teilnichtigkeit machte der Kläger nicht geltend. Vielmehr brachte er zum Ausdruck, von der Bindung an die – zulässig vereinbarten – wohnbauförderungsrechtlichen Kriterien befreit werden zu wollen, um die Objekte freihändig (zu einem höheren Preis an beliebige Interessenten) veräußern zu können.
Hier geht es zu dieser richtungsweisenden Entscheidung!