Nachdem sowohl der Nationalrat als auch der Bundesrat die auf Grund eines Initiativantrages der Bundesregierung eingebrachte Novelle zum Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) beschlossen haben, wurde diese (sehr kurzfristig) noch am 30.6.2022 Kundgemacht und tritt somit am 1.7.2022 in Kraft! Hier die wichtigsten Informationen zu den Neuerungen.
Hauptpunkt: weitere Erschwernisse für Immobilienspekulation
Bereits mit den WGG-Novellen 2016 und 2019 wurden im Bereich der nachträglichen Übertragung von (gemeinnützigen) Mietwohnungen ins Eigentum (oft auch als sog. „Mietkaufwohnungen“ bezeichnet) Instrumente eingeführt, um Spekulationen möglichst zu verhindern. Es gab nämlich nicht wenige Fälle, wo die von den Mietern sehr günstig erworbenen Wohnungen teilweise schon Tage später am freien Markt zum Verkauf angeboten. Speziell in hochpreisigen Regionen im Westen Österreichs konnte dies ein sehr lukratives Geschäft sein, was jedoch nicht im Sinne Gesetzgebers sein konnte.
Einerseits wird seit den WGG-Novellen 2016 bzw. 2019 in den Kaufverträgen zugunsten des verkaufenden Gemeinnützigen Bauträgers ein Vorkaufsrecht für die Dauer von 15 Jahren (ab Kaufvertragsabschluss) eingeräumt. Andererseits darf der Erwerber einer geförderten Wohnung, wenn er diese nicht selbst nutzt, sondern weitervermietet, für 15 Jahre nur den für das jeweilige Bundesland gültigen Richtwertmietzins (ohne irgendwelche Zuschläge) verrechnen.
Mit der nun vorliegenden Novelle zum WGG wird dieses Instrumentarium (Vorkaufsrecht, Mietzinsbeschränkung) auch auf all jene Fälle ausgedehnt, wo sofort Wohnungseigentum (schon in der Errichtungsphase) begründet wird und die Wohnungen an Interessenten abverkauft werden.
Da die Novelle keine Übergangsfrist vorsieht bedeutet dies, dass im Falle der sofortigen Wohnungseigentumsbegründung bei allen ab 1.7.2022 abzuschließenden Kaufverträgen eine entsprechende Regelung über das 15-jährige Vorkaufsrecht zu Gunsten des Gemeinnützigen Bauträgers aufzunehmen ist!
Dies kann und wird in der Anfangsphase natürlich dazu führen, dass es bei Bauvorhaben, wo bereits einige Wohnungen verkauft wurden zu einer „Mischung“ kommt. Alle Kaufverträge, die vor dem 1.7.2022 abgeschlossen wurden, weisen weder das nunmehr in Geltung stehende 15-jährige Vorkaufsrecht auf, noch gilt die Mietzinsbeschränkung auf den Richtwertmietzins für 15 Jahre im Falle der Weitervermietung. Bei allen noch nicht verkauften Wohnungen sind diese Regelungen ab 1.7. 2022 in den Kaufvertrag mitaufzunehmen bzw. anzuwenden.
Weitere Neurungen durch die Novelle
Die übrigen Neurungen der WGG-Novelle haben auf den einzelnen Mieter bzw. Wohnungseigentümer keinerlei Auswirkungen. Diese betreffen Großteils Klarstellungen, Bestimmungen über die Revision von gemeinnützigen Bauvereinigungen, die Datenermittlung oder etwa auch die Streichung der Abstellplätze bei der Berechnung von sog. „Paketverkäufen“.
Eine in der Fachliteratur und unter Juristen jedoch bis dato vielfach diskutierte Frage hat der Gesetzgeber nunmehr klar beantwortet:
Auf Basis der bisherigen Rechtslage wird ausdrücklich mittels authentischer Gesetzesinterpretation klargestellt, dass für die Weitervermietung von Eigentumswohnungen (wo bereits bei der Errichtung Wohnungseigentum begründet und abverkauft wurde) das WGG – mit Ausnahme der Regelungen betreffend die Mietzinsbeschränkung – nicht anzuwenden ist bzw. war.
So viel in aller Kürze, viel Spaß beim Weiterstöbern!
Dr. Daniel Köll, MSc, redaktion@immobilien.blog