Der schwierigste Schritt bei fast allen Aktivitäten, privat wie beruflich und insbesondere in Bezug auf das Investieren in Immobilien, ist in die Umsetzung zu kommen. Eine gute Strategie und Planung können dabei das Leben vereinfachen. Deshalb geht es in diesem Beitrag um das Thema Investitionsstrategien und werden vier mögliche Investmentstrategien vorgestellt: Fix & Flip, Buy & Sell, Buy and Hold und die 1/3/10 Strategie.
Auf Grund des gegenüber den letzten Jahren deutlich veränderten Finanzumfelds ist vorweg die Frage zu beleuchten, ob das Investieren in Immobilien in 2023 überhaupt (noch) eine gute Strategie darstellt.
Ist die Investition in Immobilien im Jahr 2023 (noch) eine gute Strategie?
Wie überall entscheidet die richtige Investmentstrategie über Erfolg und Misserfolg.
Das folgende YouTube-Video beschreibt die aktuellen Herausforderungen auf dem Immobilienmarkt und zeigt auf, weshalb es aktuell schwieriger ist, einen guten Immobiliendeal zu finden als in den Jahren zuvor:
Immobilien kaufen 2020 – es war noch nie so einfach – YouTube
Es werden in diesem Video drei Szenarien (Situationen in den Jahren 2000, 2020 und aktuell) mit jenen Grundprämissen beschrieben, die in der jeweiligen Zeitperiode vorgeherrscht haben bzw. gerade jetzt vorherrschen:
| Prämisse | Situation Jahr 2000 | Situation Jahr 2020 | Situation Jahr 2022/23 |
| Kaufpreis | € 200.000 | € 700.000 | € 700.000 |
| Eigenkapital | € 70.000 | € 0 | € 140.000 |
| Fremdkapital | € 130.000 | € 700.000 | € 560.000 |
| Zins (p.a.) | (5%) ~ € 6.500 | (1,5%) ~ € 7.000 | (4%) ~ € 20.000 |
| Miete (p.a.) | € 10.000 | € 20.000 | € 20.000 |
| Tilgung (p.a.) | € 2.500 | € 11.500 | n/a |
| Sonstiges (p.a.) | € 1.000 | € 1.500 | € 1.500 |
Im Szenario 1 (Situation Jahr 2000) liegt der Kaufpreis für das Objekt bei etwa € 200.000. Die Bank verlangt einen Eigenkapitaleinsatz von € 70.000, dadurch verbleibt die Darlehenshöhe bei € 130.000. Durch den hohen Zins von damals 5% ergeben sich € 6.500 jährliche Zinskosten.
Die Mieteinnahmen lagen ausgehend von einem 20er-Faktor zwischen Kaufpreis zur Miete etwa bei € 10.000. Da weitere nicht umlagefähige Kosten abgezogen werden müssen, verbleiben noch etwa € 2.500 für die Tilgung des Darlehens.
Im Szenario 2 (Situation im Jahr 2020) sind die Kaufpreise massiv gestiegen: € 200.000 bis € 700.000.
Man bekommt bei den Banken 100% oder teilweise auch 110% Finanzierungen bei € 0 Eigenkapitaleinsatz. Da die Zinskosten sehr gering sind, ist der Zins für den mehr als 5-fachen Darlehensbetrag (€ 130.000 bis 700.000€) nur um € 500 pro Jahr höher als in Szenario 1.
Im Szenario 3 (Situation 2022/2023) bleibt der Kaufpreis so wie im Jahr 2020. Nur die Zinsen sind stark angestiegen, von 1,5% auf ca. 4,0%, was mehr als eine Verdopplung der Darlehenskosten bedeutet. Darüber hinaus verlangen Banken nun auch wieder mehr Eigenkapital (üblicherweise bis zu 20%). Selbst durch das Einbringen von Eigenkapital steigt der Zins für die verbleibenden € 560.000 Darlehen auf knapp das Dreifache an.
Durch die Zinskosten von ~ € 20.000 werden dann die gesamten Mieteinnahmen für das Tragen der Kapitalkosten aufgewendet und es kann nichts mehr in die Tilgung fließen. Im realen Fallbeispiel bedeutet das, dass der Immobilienkäufer jetzt aus eigenem Geld monatlich/jährlich drauflegen muss, damit eine Tilgung des Darlehens zu Stande kommt.
Diese Szenarien zeigen auf, dass aktuell ein sehr herausforderndes Umfeld existiert, in dem es schwierig ist, geeignete Objekte für die jeweilige Strategie zu finden!
Welche Investmentstrategien für Immobilien gibt es? Vier Beispiele:
Es gibt vermutlich noch zahlreiche weitere Strategien und/oder Bezeichnungen für verschieden geartete Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren. In der Folge die vier wichtigsten kurz zusammengefasst.
Steuerliche Vor- und Nachteile der Strategien sowie Gestaltungsmöglichkeiten werden in diesem Beitrag jedoch ausdrücklich nicht näher betrachtet, lediglich in der 1/3/10 Strategie wird explizit eine auf den “Steuern von Steuern” basierende Strategie erläutert.
- Fix & Flip
Der aus dem Englischen abgeleitete Begriff der Strategie handelt vom Fixen (Reparieren) und Weiterverkaufen (Flip) der Immobilie in einer kurzen Haltedauer von unter 2 Jahren. Ein vermeintliches renovierungs- oder sanierungsbedürftiges Objekt wird erworben mit dem Ziel, es nach Abschluss der Sanierung (teurer) zu verkaufen.
Durch den „Mangel“ kann das Objekt günstiger als marktüblich eingekauft werden. Dabei kann die Art und der Umfang der notwendigen Sanierungsmaßnahmen stark variieren. Entsprechend wird über den Umfang der Arbeiten auch die Marge und der Gewinn gesteuert.
Ist man bereit, ein höheres Risiko mit einem sanierungsintensiveren Objekt einzugehen, kann sich dies auch in einer höheren Rendite widerspiegeln.
Für diese Strategie benötigt es immobilienspezifisches Fachwissen (Kostenkalkulation, Schadensbegutachtung, usw.) und ein gutes Handwerkernetzwerk, um die vorhandenen “Fix”-Punkte schnell zu beseitigen.
Die “Fix & Flip” Strategie wird auch gerne dazu benutzt, in einem kurzen Zeitraum (1-2 Jahre) Eigenkapital durch den entstandenen Gewinn aufzubauen, welches dann auch für eine “Buy & Hold Strategie” verwendet werden kann.
- Buy & Hold
Dieser Begriff wurde vorrangig durch das Aktieninvestment geprägt und beschreibt eine Strategie, bei der die jeweilige Vermögensklasse gekauft und dann gehalten wird. Das Investment erwirtschaftet seine Erträge also über eine lange Haltedauer. Dadurch werden Transaktionskosten (Nebenkosten beim Immobilienkauf) über eine lange Zeitperiode abgeschrieben, die Immobilie wird bewirtschaftet und abbezahlt bzw. Mieteinnahmen vereinnahmt.
Oft wird durch den Fremdkapitalhebel (also unter Aufnahme eines Kredits) der Eigenkapitaleinsatz geringgehalten und die Tilgung und Zinsen werden über die Mieteinnahmen geleistet.
Das Ziel ist es, die Anlage langfristig zu behalten und nie oder nur nach mehreren Jahren oder Jahrzehnten zu verkaufen. Dafür benötigt man einen langfristigen, nachhaltigen Mietvertrag mit einer solventen Mietpartei und ein Objekt, welches wenige Mängel aufweist. Natürlich kann auch bei “Problem-Objekten” durch beispielsweise ein Wechsel des Mieterklientels und sukzessive Wertsteigerung in Form von Sanierungen ein “Buy & Hold”-Ansatz durchgeführt werden.
- Buy and Sell
Buy and Sell ist ähnlich wie Fix & Flip eine eher auf die kurzfristige Haltedauer ausgelegte Strategie.
Durch eine kurze Kapitalbindung kann man sein Eigenkapital mehrmals im Jahr “drehen”, was bedeutet man setzt es für den Kauf von Objekt 1 im ersten Quartal ein. Am Ende des zweiten Quartals erfolgt dann der Verkauf, wodurch man im 3. Quartal erneut ein Objekt von dem wieder freigewordenen Kapital und einem etwaigen Gewinn kaufen kann, welches man dann Ende viertes Quartal oder im ersten Quartal des neuen Jahres veräußert. Dieser Prozess lässt sich beliebig oft wiederholen.
- 1/3/10 Strategie
Diese Strategie hat lediglich Gültigkeit für Deutschland und das deutsche Steuerrecht und kann daher nicht 1:1 auf den gesamten D-A-CH-Raum übertragen werden.
Gerade mit sanierungsbedürftigen Objekten lassen sich viele steuerliche Vorteile nutzen, die allerdings erst zum Tragen kommen, wenn die Immobilie nicht sofort wieder verkauft wird.
Hintergrund ist, dass in den ersten drei Jahren Sanierungsarbeiten mit jeweils bis zu 15 Prozent des Kaufpreises (Achtung: das gilt nur für den Gebäudewert, nicht für den Grundstückswert) ansetzen können.
Das verringert den zu versteuernden Gewinn und sie profitieren nach und nach von der Sanierung der günstigen Immobilie. Gleichzeitig können Sie auch die Miete anteilig zu den Instandhaltungskosten anpassen.
Nach drei Jahren kann dann eine größere Modernisierung durchgeführt werden. Diese Aufwendungen gehen als „Werbungskosten“ in die Steuererklärung.
Bei solchen wertsteigernden Maßnahmen kann dann die Miete gesteigert werden. Nach der Haltefrist von zehn Jahren ist der Verkauf der Immobilie mit einem Gewinn steuerfrei.
6 Schritte für Ihr erstes erfolgreiche Investment!
1 – Budget
Wie viel Geld in Form von Eigenkapital steht zur Verfügung? Gleichzeitig sollte man mit seiner Bank über den möglichen “Kreditrahmen” gesprochen haben. Da durch die Immobilie bzw. das Projekt auch Geld verdient wird, kommt es oft ganz auf das Verkaufsgeschick, den sog. “Track-Record” und das Projekt an, wie viel Geld die Bank einem zur Verfügung stellt.
2 – Immobilienart
In welche Immobilienart soll investiert werden? Büros, Garagen, Gewerbe klassische Wohnungen oder ganze Wohngebäude? Es gibt auch häufig Mischtypen wie etwa Wohngebäude mit Gewerbeeinheit im Erdgeschoss und/oder einer Tiefgarage.
3 – Mieter
Der Mieter bestimmt oft die Strategie. Gibt es keinen Mieter, ist die Strategiewahl meist offen. Gibt es bereits einen Bestandsmieter dann ist sicherheitshalber rechtlicher Rat beizuziehen, da dieser nicht so ohne weiteres gekündigt werden kann. Eine einvernehmliche Auflösung des Bestandsvertrages kann versucht werden (in der Praxis meist gegen Abschlagzahlung).
4 – Zustand
Der Zustand entscheidet darüber, ob es ein Buy & Sell oder ein Fix & Flip wird. Der Umfang des “Fix”, also der Reparaturen, kann dabei von „Pinselsanierung“ bis zu einer Rundumerneuerung oder Kernsanierung variieren.
5 – Lage, Lage, Lage
Die Lage der Immobilie entscheidet oft darüber, ob die im letzten Schritt auszuwählende Strategie funktioniert. In A- und B-Lagen ist jede Strategie möglich, in C-Lagen dagegen braucht man bei allen Strategien gute Nerven, ein besseres Händchen und gegebenenfalls einen längeren (auch finanziellen) Atem.
6 – Auswahl der richtigen Strategie
Die Auswahl der Strategie ist dann der logische letzte Schritt abgeleitet aus den fünf Schritten davor. Kann man schnell und kurzfristige Werte heben, macht es gegebenenfalls Sinn einen “Buy & Sell” oder “Fix & Flip” durchzuführen. Dauert es dagegen etwas, bis man an die Potentiale kommt, ist dafür aber beispielsweise auf Grund einer guten Bewertung der Eigenkapitaleinsatz gering, dann kann sich auch eine Übernahme in den “Buy & Hold” Bestand lohnen.
Fazit:
Die Auswahl der richtigen Strategie hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab (aktuelles Zins-, Markt-, Gesetzes-Umfeld, Budget, Immobilienart, Mieter, Zustand, Lage, etc.).
Eine perfekte Strategie gibt es nicht. Es gilt immer die Vor- und Nachteile der Strategien abzuwägen oder durch Kombination “das Beste aus zwei Welten” zu erhalten. Die größten Gewinne winken natürlich beim größten Risiko, welches oft durch hohen Sanierungsaufwand gekennzeichnet ist.
Ob es nachhaltig ist, Immobilien günstig zu kaufen, beispielsweise durch eine Informationsasymmetrie zwischen Verkäufer und Käufer, oder der Wert durch ein einfaches “Anstreichen” der Wände gehoben wird, das muss jeder selbst mit sich vereinbaren.
Denn es gilt immer (so auch in den letzten Jahren): Nur wenn nachhaltige Werte durch energetische Sanierung, Modernisierung oder Nutzbarmachung von Wohnraum auf Grund der gestiegenen Nachfragen gedeckt werden können, kann auch ein nachhaltiges Ansteigen von Preisen funktionieren.
Danke für diesen Beitrage an:
