Der Kauf einer Immobilie ist in der Regel mit erheblichen Anschaffungskosten verbunden. Finanzbehörden sind sehr darauf bedacht die Möglichkeit, solche Kosten von der Steuer abzusetzen, stark einzuschränken.
Es dürfen nur die Kosten angesetzt werden, die auf das Gebäude entfallen. Diese müssen dann im Regelfall über 50 Jahre in Deutschland und je nach Anschaffungszeitpunkt über 63 Jahre in Österreich abgeschrieben werden.
Ein langwieriger Prozess – Erlebensfall ungewiss. Der deutsche Gesetzgeber sieht allerdings eine Möglichkeit vor, die Abschreibungsdauer von Bestandsimmobilien mitunter auf bis zu 12 Jahre zu verkürzen. Benötigt wird dafür ein Restnutzungsdauergutachten.
Was ist ein Restnutzungsdauergutachten?
Ein Restnutzungsdauergutachten ermittelt die verbleibende Nutzungsdauer eines Gebäudes. Diese ist maßgeblich für die Abschreibung (AfA – Absetzung für Abnutzung) der Immobilie. Berücksichtigung finden wirtschaftliche, technische und rechtliche Aspekte. Diese geben Aufschluss darüber über welchen Zeitraum sich die Immobilie bei gewöhnlicher Instandhaltung wirtschaftlich nutzen lässt.
Wesentliche Einflussfaktoren auf das Ergebnis eines Restnutzungsdauergutachtens sind Baujahr und Modernisierungsgrad. Auf Basis weniger Angaben kann deshalb bereits im Vorfeld eine sehr präzise Schätzung zum Steuervorteil erfolgen.
Signifikante Steuerersparnis für Kapitalanleger
Ergibt das Gutachten eine Restnutzungsdauer von bspw. 12 Jahren, bedeutet das eine jährliche Abschreibung von etwas mehr als 8%. Folgende Darstellung vermittelt einen groben Überblick zur Korrelation von Baujahr, Modernisierungsgrad und Abschreibung:
Anhand eines Beispiels lässt sich der tatsächliche Steuervorteil in absoluten Zahlen betrachten. Ein fortlaufend instand gehaltenes Zweifamilienhaus wurde in 1948 erbaut und seither nicht kernsaniert. Vor etwas mehr als 20 Jahren haben mit dem Austausch der Heizung und der Teilmodernisierung der elektrischen Leitungen die letzten wesentlichen Modernisierungen stattgefunden.
Die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten belaufen sich auf rd. 360 TEUR. Durch den Nachweis der tatsächlich kürzeren Restnutzungsdauer von 19 Jahren, erhöht sich die jährliche Abschreibung von rd. 7200 EUR auf rd. 19000 EUR. Das ergibt bei einem persönlichen Steuersatz von 42% einen Netttovorteil von rd. 4950 EUR pro Jahr. In den 10 Jahren bis zum steuerfreien Verkauf landen somit rd. 49.500 EUR mehr in der Tasche des Kapitalanlegers.
Anerkennung durch Finanzämter
Eine geplante Abschaffung der verkürzten Nutzungsdauer in Deutschland durch eine Gesetzesänderung im Jahr 2022 scheiterte unter anderem an verfassungsrechtlichen Bedenken. Deutsche Finanzgerichte haben Vermieter kontinuierlich in ihrem Recht auf Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer unterstützt. Diese Rechtsprechung wurde 2021 bestätigt und präzisiert, dass Vermieter jede geeignete Methode zum Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer verwenden dürfen. In einem Rundschreiben aus dem Jahr 2023 hat das Bundesministerium für Finanzen (BMF) Anforderungen an Restnutzungsdauergutachten präzisiert. Gutachten müssen von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Stellen erstellt werden und eine mögliche Nachfolgenutzung des Gebäudes berücksichtigen. Außerdem muss das Gutachten explizit zum Nachweis der Restnutzungsdauer angefertigt werden. Ein Verkehrswertgutachten ist zum Nachweis einer verkürzten Restnutzungsdauer nicht geeignet.
Fazit
Ein Restnutzungsdauergutachten bietet Vermietern eine wertvolle Möglichkeit, die Abschreibungsdauer ihrer Immobilien deutlich zu verkürzen und damit erhebliche Steuerersparnisse zu erzielen. Durch die präzise Ermittlung der verbleibenden Nutzungsdauer eines Gebäudes können jährliche Abschreibungen erhöht und der Cashflow verbessert werden. Dies ist besonders für Kapitalanleger attraktiv, da mehr Nettogewinn aus den Mieteinnahmen resultiert. Die rechtliche Anerkennung durch Finanzämter und die Unterstützung durch deutsche Finanzgerichte unterstreichen die Bedeutung und Wirksamkeit dieses Instruments. Mit einem professionell erstellten Gutachten durch zertifizierte Sachverständige sind Vermieter bestens gerüstet, um ihre steuerlichen Vorteile optimal zu nutzen.
Siehe Näheres dazu ebenso unter www.gutachten-nutzungsdauer.com