Bei einem Mietverhältnis ist zunächst zu unterscheiden, ob das MRG zur Gänze („Vollanwendungsbereich“) oder nur zum Teil („Teilanwendungsbereich“) anwendbar ist. Daneben gibt es als dritte Kategorie Vertragsverhältnisse, bei denen das MRG überhaupt nicht zur Anwendung gelangt. In diesem Beitrag wird ein Aspekt der fehlenden Bekanntgabe der Umstände des Lagezuschlages in einem Mietvertrag, der zur Gänze dem MRG unterliegt, näher beleuchtet.
Ausgangslage
In einem Mietvertrag, der dem Vollanwendungsbereich unterliegt, finden sich keine Angaben zum Lagezuschlag. Die ursprüngliche Hauptmietzinsvereinbarung wurde vom Mieter nicht bekämpft. Im Zuge der Geltendmachung der Wertsicherung leitet der Mieter ein Mietzinsüberprüfungsverfahren ein. Vom Mieter wird dort lediglich bemängelt, dass die Höhe des Hauptmietzins aufgrund der angewendeten Wertsicherung die gesetzlich zulässige Höhe überschreiten würde. Das Thema Lagezuschlag wird vom Mieter nicht erwähnt.
Worum geht es rechtlich?
Wertsicherung
Im Vollanwendungsbereich gibt es einseitig zwingende Mietzinsbestimmungen (§§ 15 – 16a MRG). Der Mietzins setzt sich dabei grundsätzlich aus dem Hauptmietzins, dem auf den Mietgegenstand entfallenden Anteil an den Betriebskosten und den von der Liegenschaft zu entrichtenden laufenden öffentlichen Abgaben, dem auf den Mietgegenstand entfallenden Anteil für allfällige besondere Aufwendungen, zusammen (§ 15 MRG).
Das MRG ermöglicht trotz gesetzlichen Beschränkungen zur Höhe, die Wertanpassung des vereinbarten Hauptmietzinses. Grundlegende Voraussetzung hierfür ist, dass es eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung dazu gibt. Zudem ist die Wertanpassung des Hauptmietzinses insofern beschränkt, als eine Wertsicherung des Hauptmietzinses nicht dazu führen darf, dass die gesetzlich zulässige Höhe des Hauptmietzins überschritten wird. Daneben spielt auch die Form und der Zeitpunkt mit dem der wertgesicherte Hauptmietzins verlangt wird eine bedeutende Rolle (§ 16 Abs 9 MRG).
Ein Mieter kann sowohl bei einem befristeten als auch beim unbefristeten Mietvertrag die Überprüfung des Hauptmietzins verlangen. Bei einem befristeten Mietverhältnis endet die Frist zur Überprüfung frühestens 6 Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses oder nach seiner Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis; bei einem unbefristeten Mietverhältnis ist eine allfällige Unwirksamkeit des Hauptmietzins binnen drei Jahren gerichtlich geltend zu machen (§ 16 Abs 8 MRG). Bei der Überprüfung des Hauptmietzinses wird darauf abgestellt, ob ein höherer Hauptmietzins als jener, der nach § 16 Abs 1 bis 7 MRG zulässig ist, gefordert wird.
Lagezuschlag
Für den Lagezuschlag besteht ua das Erfordernis, dass die für den Lagezuschlag maßgebenden Umstände dem Mieter in Schriftform bis spätestens bei Zustandekommen des Mietvertrages ausdrücklich bekannt zu geben sind (§ 16 Abs 4 MRG). Andernfalls hat der Vermieter keine Möglichkeit einen Lagezuschlag zu verlangen.
Was sagt die Rechtsprechung?
Grundsätzlich gilt, dass die Erhöhung des Hauptmietzinses aufgrund einer Wertsicherungsvereinbarung nach § 16 Abs 9 Satz 1 MRG auch dann überprüfbar ist, wenn bereits die dreijährige Frist des § 16 Abs 8 MRG für die Überprüfung des Hauptmietzinses aufgrund der ursprünglichen Hauptmietzinsvereinbarung abgelaufen ist.
Es ist daher möglich, die konkrete Erhöhung aufgrund der Wertsicherung auch nach Ablauf der 3 Jahre zu überprüfen. Dabei wird darauf abgestellt, ob der sich durch die Anwendung einer Wertsicherungsvereinbarung ergebende Betrag höher ist als jener der nach § 16 Abs 1 bis 7 MRG im Zeitpunkt des Erhöhungsbegehren zulässig ist.
Bei der Ermittlung der Obergrenze für die Erhöhung des Hauptmietzinses kommt es nicht darauf an, welcher Hauptmietzins zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Erhöhungsbegehrens im Fall eines Neuabschluss eines Mietvertrags zulässig wäre. Vielmehr sind die rechtlichen und faktischen Gegebenheiten zu Zeiten der Hauptmietzinsvereinbarung maßgebend.
Das hat zur Folge, dass die für einen Lagezuschlag maßgebenden Umstände, die im Zeitpunkt der Hauptmietzinsvereinbarung nicht bekannt gegeben wurden, bei einer Prüfung der Wertsicherungsvereinbarung außer Betracht zu bleiben sind.
Dies gilt auch in dem Fall, dass die ursprüngliche Hauptmietzinsvereinbarung nicht bekämpft wurde.
Fazit
Beim Abschluss eines neuen Mietvertrags sollte besonders darauf geachtet werden, dass derjenige, der den Vertrag aufsetzt, sich eingehend mit den tatsächlichen Umständen und der aktuellen Rechtsprechung auseinandergesetzt hat.
Mag. Jennifer Kaufmann
Rechtsanwältin
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