In diesem Beitrag sollen die wichtigsten Grundlagen betreffend die Einhebung und Verwendung einer Kaution dargestellt und dabei auch auf in der Praxis oft auftretende Fragen entsprechend eingegangen werden. Viel Spaß beim Lesen!
Wozu wird die Kaution hinterlegt?
Die Kaution nutzt dem Vermieter zur Absicherung der aus dem Mietvertrag künftig entstehenden Ansprüche (sohin Ansprüche, die in irgendeinem Zusammenhang mit dem Mietverhältnis stehen). Meist handelt es sich daher um die Absicherung gegen Mietzinsrückstände und um die Abdeckung von durch den Mieter verursachten Schäden.
Der Vermieter ist jedoch nicht verpflichtet, die Kaution zu verwenden, weil diese sonst geschmälert wird. Stattdessen kann der Vermieter die offene Forderung direkt vom Mieter verlangen (zB vom Mieter den offenen Mietzins außergerichtlich oder gerichtlich fordern).
Verwendet der Vermieter die Kaution für berechtigte Forderungen, ist der Mieter gesetzlich nicht zur Aufstockung der Kaution verpflichtet, sondern nur, wenn eine Aufstockung der geschmälerten Kaution zwischen Vermieter und Mieter vereinbart ist.
Der Mieter ist nicht berechtigt, auf die Kaution zuzugreifen oder vom Vermieter zu verlangen, bestehende Forderungen aus der Kaution zu begleichen. Der Mieter darf sohin auch nicht in den letzten Monaten vor Ende des Mietverhältnisses die Zahlung des Mietzinses unterlassen und auf die Kaution verweisen!
Im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtgesetzes (MRG) existieren für die Kaution mietrechtsspezifische Bestimmungen, diese sind im § 16b MRG geregelt. Für Mietverhältnisse, die nicht dem MRG unterliegen gilt § 16b MRG nicht und gibt es daher keine mietrechtsspezifischen Bestimmungen.
Wichtig ist bei allen Mietverhältnissen, dass die Kaution nur zu erlegen ist, wenn sie (im Mietvertrag) vereinbart ist.
In welcher Form kann die Kaution geleistet werden?
Die Form des Kautionserlages muss zwischen Vermieter und Mieter vereinbart werden. Bei Wohnungen wird die Kaution meist als Barkaution auf ein Kautionskonto des Vermieters überwiesen oder der Geldbetrag dem Vermieter übergeben. Es besteht auch die Möglichkeit, die Kaution als Sparbuch zu hinterlegen. Weniger verbreitet bei Wohnungen ist die Kaution in Form einer Bankgarantie; diese Kautionsform wird aber häufig bei der Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten vereinbart.
Der Vermieter hat den Geldbetrag gemäß § 16b MRG zinsbringend anzulegen. Er muss nicht die Anlageform eines Sparbuchs wählen, sondern sind auch andere Arten der Kautionsveranlagung zulässig, sofern (i) sie ähnlich fruchtbringend, (ii) sie gleichermaßen sicher wie die Anlage in Form eines Sparbuches sind, (iii) die Kaution getrennt vom eigenen Vermögen des Vermieters ist und (iv) sie bei einer Insolvenz des Vermieters eine Absonderung ermöglichen. Der Mieter ist berechtigt, über die Veranlagungsform Auskunft zu verlangen und ist der Vermieter gemäß §16b MRG zur schriftlichen Auskunftserteilung verpflichtet. Sollte der Vermieter dagegen verstoßen, ist der Mieter berechtigt, den Informationsanspruch und Anspruch auf gesetzliche Veranlagung mittels Klage geltend zu machen.
Wie hoch darf die Kaution sein?
Diesbezüglich bestehen keine gesetzlichen Bestimmungen. In der Praxis wird jedoch eine Kaution von bis zu 6 Bruttomonatsmieten angesetzt und wird bei Wohnungen häufig eine Kaution von 3 Bruttomonatsmieten vereinbart. Bei besonderen Sicherstellungsbedürfnissen (zB hochwertige Ausstattung, Bonität des Mieters, etc.) wäre im Einzelfall die Vereinbarung einer höheren Kaution zulässig.
Im Vollanwendungsbereich des MRG ist zusätzlich darauf zu achten, dass eine überhöhte Kaution gegen die Ablösevereinbarung (§ 27 Abs 1 Z 1 MRG) verstoßen kann und wird daher besonders auf ein angemessenes Verhältnis zwischen dem Sicherstellungsbedürfnis des Vermieters und der Kautionshöhe geachtet werden müssen.
Wann erhält der Mieter die Kaution zurück?
Nach Rückstellung des Mietobjektes muss der Vermieter dem Mieter die Kaution gemäß § 16b MRG unverzüglich zurückstellen, soweit sie der Vermieter nicht zur Tilgung von berechtigten Forderungen verwendet.
Was “unverzüglich” bedeutet, wird in § 16b MRG nicht geregelt, sondern ist jeweils einzelfallbezogen zu beurteilen.
Bei der Beurteilung der unverzüglichen Zurückstellung ist auch zu beachten, dass dem Vermieter eine angemessene Zeit zur Besichtigung des Mietobjektes (insbesondere Prüfung, ob Schäden bestehen) zusteht. Der Vermieter darf sich damit aber nicht lange Zeit lassen, sondern muss unverzüglich nach der Rückstellung prüfen, ob ihm noch Forderungen aus dem Mietverhältnis zustehen.
Unlängst (im März 2023) entschied der OGH (2 Ob 36/23t), dass eine Kautionsrückstellung erst 2 Monate nach dem Nichtfeststehen einer Forderung zweifelsfrei nicht unverzüglich ist.
Sollte es zu einem Vermieterwechsel gekommen sein (zB Verkauf des Mietobjektes), hat nicht der ursprüngliche Vermieter, sondern der aktuelle Vermieter die Kaution zurückzustellen.
Sofern der Vermieter die Kaution nicht (unverzüglich) an den Mieter zurückstellt, ist der Mieter berechtigt, entweder bei der wohnrechtlichen Schlichtungsstelle einen Antrag auf Feststellung der Höhe des rückforderbaren Kautionsbetrages samt Rückforderung der Kaution zu stellen oder die Kaution mittels Klage bei Gericht zurückzufordern. Im Vollausnahmebereich des MRG steht nur die Geltendmachung mittels Klage bei Gericht zu.
Der Anspruch auf Rückforderung der Kaution verjährt nach 30 Jahren (ab Fälligkeit des Rückforderungsanpruches).
Um Streitigkeiten bei der Rückstellung der Kaution zu vermeiden, empfehlen wir, bereits bei der Wohnungsübergabe vorhandene Schäden in das Übergabeprotokoll aufzunehmen, damit bei der Rückstellung klar ist, welche Schäden bereits vorhanden waren und nicht zum Einbehalt der Kaution berechtigen und welche Schäden der Mieter verursacht hat und zur Verwendung der Kaution berechtigten.
Für allfällige Fragen steht Ihnen Rechtsanwältin Mag. Anna Woschitz oder Rechtsanwalt Mag. Markus Dax vom Real-Estate-Team von sms.law gerne zur Verfügung.
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